2025년 토지거래허가구역, 진짜 규제일까? 기회일까?

최근 뉴스에서 “서울 일부 지역, 토지거래허가구역 재지정”이라는 헤드라인을 보고 친구가 제게 물었습니다.
“거기 땅 사면 안 되는 거야? 팔지도 못하고 묶이는 거 아냐?”
그 질문을 듣고 저도 예전에 비슷한 오해를 했던 게 떠올랐습니다.
‘토지거래허가구역’이라는 이름만 보면 무조건 ‘규제’라는 인식이 강하죠.
하지만, 이 제도의 본질과 최근 흐름을 이해하면, 생각보다 다른 전략이 보일 수 있습니다.

 

 

 

강남·서초 일대 자연녹지, 1년간 토지거래허가구역 재지정 출처: 뉴시스

 

‘토지거래허가구역’이란?

먼저 개념부터 짚고 가야겠죠.

‘토지거래허가구역’은 지자체장이 투기 방지를 목적으로 지정한 지역으로,
이 구역 안의 토지를 일정 면적 이상 매매하려면 사전에 허가를 받아야 합니다.
허가를 받지 않으면 계약 자체가 무효가 되고, 실거래가 이뤄져도 법적 처벌을 받을 수 있습니다.

또한 구입한 토지는 일정 기간 동안 실사용(예: 직접 거주, 자영업용 등) 해야 하며, 전매도 제한됩니다.
즉, “투기 목적으로 사고팔지 마라”는 사전 경고장이죠.

 

 

 

 

2025년, 왜 다시 이슈가 되는가?

2025년에는 다음과 같은 요인으로 토지거래허가구역 제도가 다시 주목받고 있습니다.

1. 서울 및 수도권 지역 재지정 확대
   특히 재건축·재개발이 활발한 강남·마포·영등포·동작 일부 지역은 이미 재지정되었고,
   GTX, 신도시 개발 등 인근 지역도 사전 차단용으로 지정 검토 중입니다.
2. 역세권·주거지 중심의 관리 강화
   투기 우려가 높은 역세권 고밀개발 예정지 중심으로 지정되며,
   부동산 시장이 과열될 경우 예고 없이 속전속결로 지정됩니다.
3. ‘핀셋 규제’ 강화 트렌드
   과거처럼 전국적 규제가 아니라, 지역·목적·용도 중심의 ‘핀셋 지정’으로
   시장 과열만 막고 실수요는 보호하는 유연한 정책 방향으로 변화하고 있습니다.

 

 

 

 

장점일까, 단점일까?

많은 분들이 ‘토지거래허가구역’이라면 무조건 거래가 막히고 가격이 떨어질 것이라고 생각합니다.
하지만 현실은 조금 다릅니다.

 

1. 실수요자는 보호된다

내가 직접 거주하거나 자영업 용도로 부지를 사는 경우,
허가만 받으면 문제 없이 거래가 가능합니다.
투기 수요가 걸러지기 때문에, 과열로 인한 가격 급등 위험도 줄어듭니다.

 

2. 오히려 희소성이 부각된다

허가구역으로 지정되면 공급이 제한되기 때문에,
중장기적으로는 그 지역 부동산의 희소성과 가치가 올라가는 경우도 많습니다.

 

3. 전매 제한과 수익성 제약

단기 시세 차익을 노리는 경우, 투자 타이밍과 전략 조정이 필요합니다.
일정 기간 처분이 금지되기 때문에, 유동성 확보가 어려울 수 있습니다.

 

 

 

 

투자자와 실수요자는 어떻게 대응해야 할까?

 

1. 허가제도 정확히 이해하기

허가 대상이 되는 면적 기준은 용도별로 다릅니다. 예를 들어,

• 주거지역: 18㎡(약 5.4평) 이상
• 상업지역: 20㎡ 이상
• 공업지역: 66㎡ 이상
• 녹지지역: 100㎡ 이상이를 넘지 않으면 허가 없이도 거래 가능합니다.

 

2. 구역 해제 일정과 정책 방향 주시하기

대부분의 허가구역은 6개월 단위로 재지정 여부가 결정되므로,
지속 여부와 정책 흐름을 면밀히 관찰해야 합니다.

 

3. 실거주·실사용 목적이라면 기회로 활용 가능

상대적으로 경쟁이 적고, 매입 기회가 늘어나기 때문에
장기적인 계획이 있는 사람이라면 규제 시기를 ‘진입 타이밍’으로 활용할 수 있습니다.

 

 

 

 

규제는 리스크일까, 정보력의 차이일까?

‘토지거래허가구역’은 규제이자 동시에 정보와 전략이 있는 사람에게는 기회가 될 수 있는 제도입니다.
2025년 부동산 시장은 단순한 금리나 가격 흐름보다, 지역별 규제와 정책 변화가
훨씬 더 중요한 변수로 작용하게 될 것입니다.

중요한 것은 ‘규제니까 피하자’가 아니라,
‘규제를 어떻게 활용할 수 있을까?’를 고민하는 태도입니다.
그 안에 위험을 줄이고 기회를 찾는 방법이 숨어 있습니다.